【必見】家の売却を考えている方 へ、失敗しない不動産屋選びと契約のしかた
こんにちは、ソラーレです。
みなさまが、もしバブル時代に建てられた首都圏郊外、駅から遠い大きめの一軒家の売却をお考えの方でしたら、私の失敗から学んだことを参考にしていただけるとうれしいです。
駅近や都心の人気のある地域や物件でしたらどこの不動産屋さんでも売れます。
なぜなら現代はインターネット時代、お部屋探しは広告で探すというよりもネットで調べて不動産屋に連絡をするからです。
需要のある人気物件はネットに出る前に登録しているお客様に売れてしまいます。
不動産屋に家の売却を頼むときの３種類の方法とは？
買取、専任、一般 の三種類の方法があります。
買取
かなり安い価格で買取られてしまう。急ぐ必要がなければ売却の仲介を依頼する。
なぜならリフォームや更地にして売り出す費用、中古物件の維持費、税金など不動産屋にとってそのリスク費用と利益も必要なため。
（物件に魅力がないとあまり買取したがらないです）
専任
一つの不動産屋に絞り、ＳＵＵＭＯなどのネットだけでなく、担当者がついてチラシ広告にのせてもらい、毎月何件のネットアクセスや内覧希望があったか、売却に向けてどのような仕事をしたかを報告してもらう。内覧希望があった場合、担当者が間に立って日時の調整をし連れてきてくれる。
デメリットは、売りにくい物件ほど担当者の力量によるところが大きい。
一般
幅広く不動産屋に登録し、ＳＵＵＭＯなどのネットに掲載されるが、広告はない。
売主が自分で現状把握をしていかなければならない。
依頼する場合は多くても２件程度にとどめた方がよい。
なぜなら、何件も登録してしまうとネットに同じ物件なのに違う不動産屋の名前で何件もでてしまうというデメリットがあるため。
我が家の失敗談 家の売却に２年近くもかかった理由
現代では需要のかなり少ないタイプの家
首都圏郊外 駅からバス５分徒歩５分 茶室、茶庭付６ＬＤＫの築３０年
１０年前内装水回りリフォーム済み
まず我が家は４社に見積り依頼しました。見積り額はさほど差はありません。悩んだ末、住んでいる地域を開発した地元の大手不動産屋に専任３カ月更新ということで申し込みました。
なぜなら、この地域は外から引っ越してくるというよりは、近くのマンションや社宅から一軒家、あるいはその逆という地域内で物件を探す方が多いため、かかえている顧客も多く、地元の魅力をよくわかっていると判断したからです。
相場をみて、急ぎではなかったので最初は少しだけ高めに価格を決めました。
しかしながら、その後の契約内容をだらだらと更新しつづけてしまったことが失敗の元でした。
毎週ネットアクセス数や問い合わせ数の報告書をポストに入れてくれるのですが、がんばりますというだけで内覧がなく、広告の写真も家の魅力が伝わりませんでした。
３カ月更新のはずがきちんと書類もかわさず価格だけ下げ、知らず知らずのうちに時は立ち、１年以上も内覧もないまま月日が経ってしまったのです。
もうこのまま終の棲家でよいかと、いつしかあきらめムードになり売却に出していることさえも忘れてしまうほどでした。
そのような時に、違う地域の知り合いの大手不動産屋Ａさんにぼそっと愚痴をこぼしたことが転機となりました！
その時の会話です。
Ａさん 「あのさ、どんなに崖っぷちの売れなさそうな家でも１年も内覧がないなんてことはきいたことないよ！ おしゃれな新興住宅街の家に内覧さえないなんて、そんなことあるのかなぁ？」
私 「えーーーそうなの？」
Ａさん 「レインズという不動産屋だけが見るサイトを調べてみるよ！」
私 「ありがとう！」
～後日～
Ａさん 「君の家ね、掲載はされてるのだけれど、クリックしても図面が見られないようになっていたよ。普通は自由に図面が見られるようになっているから、なぜそうしているのか理解できないなぁ。それにずっと同じ不動産屋で売れていないとレインズの掲載順位が下がっていって売れない物件は何かあると思われてしまうよ。
うちでやってあげるよ。」
私 「わーん、ほんとに？遠いのにすみません。よろしくお願いいたします。」
というわけで、大手不動産屋のＡさんに頼んだら、地元の支店ともタッグを組み、センスの良い写真を取りなおして広告を打ち、とたんに内覧が入るようになりました。そして４か月後に地元支店長の顧客だった方が我が家を大変気にいってくださりめでたく売却に至ったのでした。
最終的には売れるまでの間にご近所にも売却しはじめる家がでてきて価格競争が始まり、かなり値下げもしたので悲しい気持ちもありましたが、一度決まったら流れるように事が進み、これが我が家のグッドタイミング、買主さんとご縁があったのだなぁと今ではご尽力いただいた皆様に感謝の気持ちでいっぱいです。
まとめ
需要の少ないタイプの一軒家売却の不動産屋との契約のコツ
- 数社の見積もり、相場を知り、担当者の力量、コミュニケーション能力と相性をみる。
- 不動産屋との契約には、買取、専任、一般の三種類あるが、まずは専任がよい。
- 専任で契約の場合、必ず３カ月ごとの更新にして、その都度実際に会って交渉する。
・近隣の相場や問い合わせ状況の動きを確認
・今後の売り方、価格設定に関して話し合う
・担当者の力量をみて、あまりにも動きがないようなら不動産屋を変更
４．一般で契約の場合、二か所までにしないと売主が管理できなくなることがある。
不動産屋の言葉！ 適正価格なら売れない物件はない！
家の価値を下げないために、半年以内に売る！
以上家の売却についてでした。
あーしたてんきになーれ！
